26 十一月

自朋友圈Even 《申退「加拿大安省海外买家税」零失误操作手册》(内含流程详解)

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好久不见,隆冬将至,转眼又到了年尾……2018年过得非常快,回想起来,2017年的“多伦多房市的大地震”给大家留下的创伤,依然记忆犹新。


如今,房市趋于稳定,白驹过隙,安大略省在去年4月颁布的海外买家税(NRST),已经在地产市场中存在了一年半的时间。


「安省海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%,在房屋产权过户时,由过户律师代收上缴。


对于这个饱受争议,被各方喷成了筛子的税项,Evan也曾经在其它几篇文章中给大家理智地分析过。


其实,海外买家税不是安省发明的,比较起来,咱们这里的海外买家税也不算“杀伤力”最大的!跟咱们多伦多比起来,温哥华的海外买家税的政策才算得上是真正的惊悚



如果朋友们想更详细地了解温哥华和多伦多的地产市场的不同点,以及两座城市人文、教育等的各方各面的差别,大家可以点击蓝字阅读Evan之前发布过的一篇文章:多伦多&温哥华丨来加拿大生活的你,会Pick谁?    

书归正传,对于房市而言,海外买家税它的名号颇为“恐怖”,在各方各面都造成了深远影响。对于想在加国落脚,或者是有长期的投资置业规划的买家朋友们来说,它其实没那么容易给各位造成实质性的损失。


为什么这样说呢?因为这项税款,是可以被申请退回的!


截止到2018年2月,安省共计征收了1393笔「海外买家税」,总额高达1.73亿加币


在近期,不少当初以工签身份购房的买家,已经开始依次申请赎回买家税了。相信在2019年,也会有更多的国际学生加入到退税的行列中。


退税,是所有加拿大人一听到就会微笑的词:)


然而,各大律师行、会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中,发现在实际的操作中,有不少的步骤和流程,需要申请方提供大量的证据支持。


不然,申请者就会受到财政部Ministry of Finance的挑战和质疑,甚至,申请可能被直接驳回(Statement of Disallowance)。


这时候,有的老铁可能会吐槽了:收税容易退税难!交出去的钱,哪能那么容易就回到自己的口袋里!


Evan在此善意提醒大家:申请退税,肯定不像去Yorkdale退一件衣服那么简单!但是大家也不要有挫败感,更不要嫌麻烦,一定要严谨、积极地对待这件事。


其实,整个申请退税的过程,夸张点说,也可以看成是买家和相关部门的一次博弈。知己知彼才能百战百胜。


那么今天,Evan的团队通过了解律师朋友的关于“退税”的实战经验,以及多次直接向财政部直接求证,总结出了一个退税攻略


想要拿回钱的朋友们,可要搬来小板凳排排坐,睁大眼睛,竖起耳朵,好好听听这其中的套路和门道:)


不过,在这里Evan要先跟大家解释清楚一点……


自去年4月20号以后,安省推出了海外买家税的政策的那天起,对于它,连税务局自己的人员起初也是含糊其辞Beat Around The Bush,更不用说地产经纪,律师和会计师们了。对于它的规则,每个人都在猜测和揣摩。


通过Evan团队n次地给税务局打电话垂询+证实,并实一步一步协助客户成功退税,积攒了实战经验之后,才敢说能稍稍摸清一些它的要点与脉门。


这里,Evan正式声明:我的观点不代表税务局观点,涉及到退税的具体问题,还是得找律师和会计师等专业人士协助,Evan团队及个人分享的信息仅供参考,如与大家的实际操作有差异,Evan团队以及个人不付任何责任。


同时,请尊重知识产权,这篇文章是别人在卖公寓楼花的时候,我们花自己的时间打电话打出来的,所以谢绝复制-粘贴和抄袭等行为:)如果需要,私信我们,会给白名单。


好啦,下面书归正传,咱们把海外买家税这只怪兽好好地剖析一下。

(一)哪些非居民身份的买家,可以申请退税?

对于不同身份的买家,在申请退税时所面对的情况不同,所以,下面Evan依次把大部分情况给大家逐一拆解一下:


a. 持工签的买家


购房者需持有有效的安省工签,并自交房日起全职工作满一年。在安省,每周工作30小时以上被界定为全职工作。


注意:购房之日起,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的!

b. 国际学生(留学生)


购房者需持有有效的学签,并自交房日起在安省全职上学满两整年


就学的学校可以是大学University或者大专College,但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府(这一点建议购房买家向校方求证)。


注意:全职就读的最低要求,是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上,也就是说,如果本科一年分为三个学期,留学生全职读完秋、冬这两个学期以后,是可以暑期休假不修课程的。

c. 新移民:


自交房日起,购房者在4年内成为加拿大落地移民,则可以申请赎回海外买家税。


注意:财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以,也就是说,新移民从交房开始,最多可以有4年零90天的时间。


而前面两种情况(学签和工签)里,财政部必须在交房4年的时间内接到申请。


(二)申请退税时,购房者需要向政府提供哪些文件?

首先,和房产交易中的其他环节一样,在申请赎回海外买家税这个环节,大家也要请律师朋友来助阵。


律师需要帮助提供以下4个文件


1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)


2. 交割当时付税的凭证


3. 买卖合同的副本


4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)

其次,大家也要亲自提供一些文件。这里,有个大家必须注意的要点!


下面这段话!

请各位打起十二万分的精神来读!!!

为了防止各位朋友犯困,

请原谅Evan要用咆!哮!体!来写明这个关键点

!!!!!


很多买家的经纪或律师在协助客户购房时,并没有给客户解释清楚以下这个硬性要求:


海外买家的购房目的必须是用于自住,而非投资,这样才能满足赎回海外买家税的先决条件!!!


Evan认识不少海外买家,由于没有很好地和银行贷款经理和交房律师沟通,导致贷款文件上,让房产显示为“出租目的”,律师也只能把购买的物业注册为投资物业,导致买家不符合赎回条件!!!(在这个问题上,如要咨询如何实际操作,请私信Evan)


所以,现在有购房计划,并且打算未来要赎回海外买家税的老铁们!一定不要踩地雷!


买家在申请赎回的过程中,必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,其中最有力的证明即驾照地址


如果客户疏忽失察,没有保留60天内更改驾照地址的凭证,申请赎回的时候,那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力


以下文件这些文件,可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下,可用以下几样代替


(但是,究竟可以准备哪些文件,也不能一概而论,需要具体问题具体分析Case by Case地来看!

1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单

2)搬家公司提供的服务票据

3)座机电话费账单,高速网络账单

以下文件被接受为居住凭证


1)该物业水电费账单 

2)地税账单

3)银行房贷相关信件


接下来,买家朋友们可以根据自己的具体身份,提供相应的证明。

 

a. 持工签的买家


申请退税时,购房者需要提供


1)有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效


2)完整的工作雇佣证明,和工资单(Pay Stub)。不可以只提供一份Employment Letter


3)税务局报税单 (Notice of Assessment )


b. 国际学生(留学生)


申请退税时,购房者需要提供:


1)有效学签的副本


2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实,这2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。

c. 新移民:

申请退税时,购房者需要提供:

1)申请移民的File Number


2)枫叶卡

(三)在哪些情况下,非移民的海外买家税可以得到免除?

当然,海外买家税也不是对所有人都有效的。


下面几种情况的人,是不用交海外买家税的


(1)走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家,当拿到省提名的确认号码后,买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请,一般会符合这个条件


(2)难民不用交「海外买家税」


(3)加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」


这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。


但是要注意,假如除了夫妻之外,还有其他海外买家的话,那么整个物业100%还是要交NRST,比如夫妻两人跟岳母共同购买,岳母是海外买家,那么这种情况还是要交NRST的。


(4)上述1)或 2)的配偶不需要交海外买家税


(四)关于海外买家税的经典问题Q&A

上面的几段文字中,Evan基本Cover了不同身份的买家和海外买家税之间的关系。

下面,Evan通过简单扼要的问答形式,来给大家总结一下关于海外买家税的其他常见问题。

Q:长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房时是否需要支付「海外买家税」?

A:不需要


Q:我是一名留学,生现在大三快读完了,学业只剩下1年多了,怎么办?

A:剩下1年多的学习经历,不符合NRST的要求。不过,如果之后继续就读其他专业或学位(比如读了硕士),那么加起来一共凑够两年是可以的。


Q:购房者在购房时在大学就读,未满足两年即毕业,之后立刻开始全职工作。工作满一年,可否满足条件,要回海外买家税?

A:不可以,法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过,未满足学签或工签的条件,但能在四年内成为落地移民的客户,仍然可以凭借移民身份赎回「海外买家税」。

Q:留学生贷款时,银行要求父母做贷款担保人,会不会影响赎回NRST的正当性?

A:加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权,就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格,如果学生年纪过小,往往要求父母名字上产权,不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通,以避免因缺乏沟通而造成损失。


Q外国人可否和加拿大本地人一起在合同上署名,共同购买,以避免海外买家税?

A: 与上一条同理,不能赎回海外买家税。只有本地人一个人名字在合同上才可以,由于这边法律,比如婚姻法,与大陆大相径庭,买家需要承担的这带来的风险。大家需要衡量这么做,为了省去那15%的海外买家税,是否值得。


Q:购买楼花,应在什么时候上缴海外买家税?

A:签合同时无需上缴,4-5年后Final Closing的时候上缴。


(五)番外篇:如今,为什么身边的小哥哥、小姐姐都去买楼花了?

在这里,Evan来展开说明上一个副标题里的最后一个问题的答案——购买楼花时,是不需要马上支付海外买家税的。


买楼花,在交房的时候,才需要付海外买家税。也就是说,到了房产正式交割的时候,有关部门才会来界定买家是否需要付海外买家税。


这里有个大前提,大家需要了解清楚


1) 一般来讲,多伦多这边造建楼花的时长,需要4-5年。所以,前文中才会提到:购买楼花时,需要4-5年才之后才上缴海外买家税。


2)在加拿大,只有18岁以上的人士才能签字买房。


下面,Evan给大家举一些通过购买楼花来合理避开海外买家税的假设案例:


案例一:

孩子今年在加拿大读大二,买了楼花。两年后大学毕业,孩子也在这两年种申请下来了移民身份。


那么,房子交接时,孩子已经移民,则不需要缴海外买家税,同时,孩子在4年前已抢先经锁住了房价的攀升。用综艺大咖金星老师的话说,这简直就是“完美!”


案例二:A现在刚开始工作,准备以后定居多伦多,今年买了楼花。但此后,由于生活规划上有了变更,A工作两年后离开了多伦多,转手卖了楼花,购买方是本地人,在4年交房后时,A不需要缴海外买家税。


这几年间,A利用了“楼花”这个强力杠杆,并借力加拿大的移民势头,撬动房价猛涨,同时避开了海外买家税,再用综艺大咖金星老师的话说,这简直就是“完美!”

相信读到了这里的朋友,对“楼花”这个话题也产生了浓厚的兴趣,想深入了解楼花市场的老铁们,还有那些想领先同龄人,一早做好投资置业的打算的留学生朋友们,可以点击蓝字阅读以下两篇文章:

1这篇《多伦多楼花指南》,让新手成为半个地产专家

2)以房养学?八一八留学生在海外买房的故事

(六)怎样做,才能确保在申请退税的操作中“零失误”?

Evan跟大家分享了诸多情况,基本上可以破解朋友在购房和申请退回海外买家税的过程中,遇到的大部分的情况和问题。


然而,世界上没有两片相同的叶子。每位朋友的情况不同,境遇也不一样,在大家遇到特殊情况时,最严谨的方式则是:


给自己的情况做详尽的笔术,然后传真给财政部-土地税务局征求意见,请记住务必提供自己的姓名和家庭住址。1-2周后,财政部会寄回书面信件,针对具体个案答疑,这封书面信件也可以当作以后申请赎回的凭证。


财政部-土地税务部 联系方式:

33 King Street West

Oshawa ON L1H 8H9

Toll free: 1‑866‑ONT‑TAXS (1‑866‑668‑8297)

Fax: 905‑433‑5770

好啦!聊到这里,Evan已经把自己团队协力采集和整编的海外买家税的“退税全攻略”毫无保留的分享给大家了。


如果大家喜欢这篇文章,那么也请把它分享在朋友圈,或者转发给有需要的人。


加拿大是个水草丰美的宝地,长远看来,一个小小海外买家税,无法阻挡大家来此投资置业的脚步,也不可能消减大家加对多伦多这个国际一线大城市的热情。


合理规避海外买家税的方式有很多,它和人生中的很多难题一样,有时候只需要大家坐下来整理思路、动动脑筋,找到得力的助手(例如地产经纪、律师、会计师等专业人士)来协作解决,一切困难都会被化解,成为以后佐酒闲聊的谈资,和嘴边的微笑。