自朋友圈Even 《申退「加拿大安省海外买家税」零失误操作手册》(内含流程详解）
阅读量：606
好久不见，隆冬将至，转眼又到了年尾……2018年过得非常快，回想起来，2017年的“多伦多房市的大地震”给大家留下的创伤，依然记忆犹新。
如今，房市趋于稳定，白驹过隙，安大略省在去年4月颁布的海外买家税（NRST），已经在地产市场中存在了一年半的时间。
「安省海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。
对于这个饱受争议，被各方喷成了筛子的税项，Evan也曾经在其它几篇文章中给大家理智地分析过。
其实，海外买家税不是安省发明的，比较起来，咱们这里的海外买家税也不算“杀伤力”最大的！跟咱们多伦多比起来，温哥华的海外买家税的政策才算得上是真正的惊悚！
如果朋友们想更详细地了解温哥华和多伦多的地产市场的不同点，以及两座城市人文、教育等的各方各面的差别，大家可以点击蓝字阅读Evan之前发布过的一篇文章：多伦多&温哥华丨来加拿大生活的你，会Pick谁？
书归正传，对于房市而言，海外买家税它的名号颇为“恐怖”，在各方各面都造成了深远影响。对于想在加国落脚，或者是有长期的投资置业规划的买家朋友们来说，它其实没那么容易给各位造成实质性的损失。
为什么这样说呢？因为这项税款，是可以被申请退回的！
截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额高达1.73亿加币。
在近期，不少当初以工签身份购房的买家，已经开始依次申请赎回买家税了。相信在2019年，也会有更多的国际学生加入到退税的行列中。
退税，是所有加拿大人一听到就会微笑的词：）
然而，各大律师行、会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中，发现在实际的操作中，有不少的步骤和流程，需要申请方提供大量的证据支持。
不然，申请者就会受到财政部Ministry of Finance的挑战和质疑，甚至，申请可能被直接驳回(Statement of Disallowance)。
这时候，有的老铁可能会吐槽了：收税容易退税难！交出去的钱，哪能那么容易就回到自己的口袋里！
Evan在此善意提醒大家：申请退税，肯定不像去Yorkdale退一件衣服那么简单！但是大家也不要有挫败感，更不要嫌麻烦，一定要严谨、积极地对待这件事。
其实，整个申请退税的过程，夸张点说，也可以看成是买家和相关部门的一次博弈。知己知彼才能百战百胜。
那么今天，Evan的团队通过了解律师朋友的关于“退税”的实战经验，以及多次直接向财政部直接求证，总结出了一个退税攻略。
想要拿回钱的朋友们，可要搬来小板凳排排坐，睁大眼睛，竖起耳朵，好好听听这其中的套路和门道：）
不过，在这里Evan要先跟大家解释清楚一点……
自去年4月20号以后，安省推出了海外买家税的政策的那天起，对于它，连税务局自己的人员起初也是含糊其辞Beat Around The Bush，更不用说地产经纪，律师和会计师们了。对于它的规则，每个人都在猜测和揣摩。
通过Evan团队n次地给税务局打电话垂询+证实，并实一步一步协助客户成功退税，积攒了实战经验之后，才敢说能稍稍摸清一些它的要点与脉门。
这里，Evan正式声明：我的观点不代表税务局观点，涉及到退税的具体问题，还是得找律师和会计师等专业人士协助，Evan团队及个人分享的信息仅供参考，如与大家的实际操作有差异，Evan团队以及个人不付任何责任。
同时，请尊重知识产权，这篇文章是别人在卖公寓楼花的时候，我们花自己的时间打电话打出来的，所以谢绝复制-粘贴和抄袭等行为：）如果需要，私信我们，会给白名单。
好啦，下面书归正传，咱们把海外买家税这只怪兽好好地剖析一下。
（一）哪些非居民身份的买家，可以申请退税？
对于不同身份的买家，在申请退税时所面对的情况不同，所以，下面Evan依次把大部分情况给大家逐一拆解一下：
a. 持工签的买家
购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。
注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的！
b. 国际学生（留学生）
购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。
就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府（这一点建议购房买家向校方求证）。
注意：全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。
c. 新移民：
自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回海外买家税。
注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以，也就是说，新移民从交房开始，最多可以有4年零90天的时间。
而前面两种情况（学签和工签）里，财政部必须在交房4年的时间内接到申请。
（二）申请退税时，购房者需要向政府提供哪些文件？
首先，和房产交易中的其他环节一样，在申请赎回海外买家税这个环节，大家也要请律师朋友来助阵。
律师需要帮助提供以下4个文件：
1. 房屋交割时的所有权过户文件（Registered Transfer)
2. 交割当时付税的凭证
3. 买卖合同的副本
4. 交割过户账目报表（Statement of Adjustment)
其次，大家也要亲自提供一些文件。这里，有个大家必须注意的要点！
下面这段话！
请各位打起十二万分的精神来读！！！
为了防止各位朋友犯困，
请原谅Evan要用咆！哮！体！来写明这个关键点
！！！！！
很多买家的经纪或律师在协助客户购房时，并没有给客户解释清楚以下这个硬性要求：
海外买家的购房目的必须是用于自住，而非投资，这样才能满足赎回海外买家税的先决条件！！！
Evan认识不少海外买家，由于没有很好地和银行贷款经理和交房律师沟通，导致贷款文件上，让房产显示为“出租目的”，律师也只能把购买的物业注册为投资物业，导致买家不符合赎回条件！！！（在这个问题上，如要咨询如何实际操作，请私信Evan）
所以，现在有购房计划，并且打算未来要赎回海外买家税的老铁们！一定不要踩地雷！
买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址！
如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候，那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
以下文件这些文件，可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下，可用以下几样代替：
（但是，究竟可以准备哪些文件，也不能一概而论，需要具体问题具体分析Case by Case地来看！）
1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
2）搬家公司提供的服务票据
3）座机电话费账单，高速网络账单
以下文件不被接受为居住凭证：
1）该物业水电费账单
2）地税账单
3）银行房贷相关信件
接下来，买家朋友们可以根据自己的具体身份，提供相应的证明。
a. 持工签的买家
申请退税时，购房者需要提供：
1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效
2）完整的工作雇佣证明，和工资单（Pay Stub）。不可以只提供一份Employment Letter
3）税务局报税单 (Notice of Assessment )
b. 国际学生（留学生）
申请退税时，购房者需要提供:
1）有效学签的副本
2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，这2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
c. 新移民：
申请退税时，购房者需要提供:
1）申请移民的File Number
2）枫叶卡
（三）在哪些情况下，非移民的海外买家税可以得到免除？
当然，海外买家税也不是对所有人都有效的。
下面几种情况的人，是不用交海外买家税的：
（1）走省提名通道OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件
（2）难民不用交「海外买家税」
（3）加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」
这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。
但是要注意，假如除了夫妻之外，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。
（4）上述1）或 2）的配偶不需要交海外买家税
（四）关于海外买家税的经典问题Q&A
上面的几段文字中，Evan基本Cover了不同身份的买家和海外买家税之间的关系。
下面，Evan通过简单扼要的问答形式，来给大家总结一下关于海外买家税的其他常见问题。
Q：长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房时是否需要支付「海外买家税」？
A：不需要
Q：我是一名留学，生现在大三快读完了，学业只剩下1年多了，怎么办？
A：剩下1年多的学习经历，不符合NRST的要求。不过，如果之后继续就读其他专业或学位（比如读了硕士），那么加起来一共凑够两年是可以的。
Q：购房者在购房时在大学就读，未满足两年即毕业，之后立刻开始全职工作。工作满一年，可否满足条件，要回海外买家税？
A：不可以，法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过，未满足学签或工签的条件，但能在四年内成为落地移民的客户，仍然可以凭借移民身份赎回「海外买家税」。
Q：留学生贷款时，银行要求父母做贷款担保人，会不会影响赎回NRST的正当性？
A：加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权，就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格，如果学生年纪过小，往往要求父母名字上产权，不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通，以避免因缺乏沟通而造成损失。
Q：外国人可否和加拿大本地人一起在合同上署名，共同购买，以避免海外买家税？
A: 与上一条同理，不能赎回海外买家税。只有本地人一个人名字在合同上才可以，由于这边法律，比如婚姻法，与大陆大相径庭，买家需要承担的这带来的风险。大家需要衡量这么做，为了省去那15%的海外买家税，是否值得。
Q：购买楼花，应在什么时候上缴海外买家税？
A：签合同时无需上缴，4-5年后Final Closing的时候上缴。
（五）番外篇：如今，为什么身边的小哥哥、小姐姐都去买楼花了？
在这里，Evan来展开说明上一个副标题里的最后一个问题的答案——购买楼花时，是不需要马上支付海外买家税的。
买楼花，在交房的时候，才需要付海外买家税。也就是说，到了房产正式交割的时候，有关部门才会来界定买家是否需要付海外买家税。
这里有个大前提，大家需要了解清楚：
1） 一般来讲，多伦多这边造建楼花的时长，需要4-5年。所以，前文中才会提到：购买楼花时，需要4-5年才之后才上缴海外买家税。
2）在加拿大，只有18岁以上的人士才能签字买房。
下面，Evan给大家举一些通过购买楼花来合理避开海外买家税的假设案例：
案例一：
孩子今年在加拿大读大二，买了楼花。两年后大学毕业，孩子也在这两年种申请下来了移民身份。
那么，房子交接时，孩子已经移民，则不需要缴海外买家税，同时，孩子在4年前已抢先经锁住了房价的攀升。用综艺大咖金星老师的话说，这简直就是“完美！”
案例二：A现在刚开始工作，准备以后定居多伦多，今年买了楼花。但此后，由于生活规划上有了变更，A工作两年后离开了多伦多，转手卖了楼花，购买方是本地人，在4年交房后时，A不需要缴海外买家税。
这几年间，A利用了“楼花”这个强力杠杆，并借力加拿大的移民势头，撬动房价猛涨，同时避开了海外买家税，再用综艺大咖金星老师的话说，这简直就是“完美！”
相信读到了这里的朋友，对“楼花”这个话题也产生了浓厚的兴趣，想深入了解楼花市场的老铁们，还有那些想领先同龄人，一早做好投资置业的打算的留学生朋友们，可以点击蓝字阅读以下两篇文章：
（六）怎样做，才能确保在申请退税的操作中“零失误”？
Evan跟大家分享了诸多情况，基本上可以破解朋友在购房和申请退回海外买家税的过程中，遇到的大部分的情况和问题。
然而，世界上没有两片相同的叶子。每位朋友的情况不同，境遇也不一样，在大家遇到特殊情况时，最严谨的方式则是：
给自己的情况做详尽的笔术，然后传真给财政部-土地税务局征求意见，请记住务必提供自己的姓名和家庭住址。1-2周后，财政部会寄回书面信件，针对具体个案答疑，这封书面信件也可以当作以后申请赎回的凭证。
财政部-土地税务部 联系方式：
33 King Street West
Oshawa ON L1H 8H9
Toll free: 1‑866‑ONT‑TAXS (1‑866‑668‑8297)
Fax: 905‑433‑5770
好啦！聊到这里，Evan已经把自己团队协力采集和整编的海外买家税的“退税全攻略”毫无保留的分享给大家了。
如果大家喜欢这篇文章，那么也请把它分享在朋友圈，或者转发给有需要的人。
加拿大是个水草丰美的宝地，长远看来，一个小小海外买家税，无法阻挡大家来此投资置业的脚步，也不可能消减大家加对多伦多这个国际一线大城市的热情。
合理规避海外买家税的方式有很多，它和人生中的很多难题一样，有时候只需要大家坐下来整理思路、动动脑筋，找到得力的助手（例如地产经纪、律师、会计师等专业人士）来协作解决，一切困难都会被化解，成为以后佐酒闲聊的谈资，和嘴边的微笑。