加国半数浮动利率房奴收这信！三银行"放水" 为何被批是"毒酒"?

伴随着央行的不断加息，基准利率已经从年初的 0.25% 上涨到如今的 3.75%，这上涨的 350 个基点都将在选择浮动利率的房奴身上得到体现。

在央行利率的急剧变化中，持有浮动利率的人最为敏感，因为他们的贷款利率会随着央行的利率变动而变动。一旦央行加息，这些选择浮动利率的房奴们就会面临利息增加。

浮动利率按揭中，一些人会选择月还款额随着央行利率变化而变动，由于央行的大幅加息，这些人已经感受到月供额的巨大增长。

但大多数浮动利率按揭者会选择标准的浮动利率，这种模式下，借款人每月设置固定的还款额，但其中的资金用于本金偿还和利息支付的部分将会变换。

然而，这种模式下的风险是，当央行提高基准利率时，浮动利率的抵押贷款人可能会达到触发利率，这就是借款人固定还款额已经不足以支付他们所有利息的点，这种情况下月供额度会暴涨，而这正是当前很多加拿大人面临的最突出的矛盾。

加拿大央行的最新分析称，预计加拿大选择浮动利率的房奴中，有半数已经达到触发利率。

最近半年，很多加拿大贷款者都收到贷款机构发出的“达到触发利率（Trigger rate）”的通知信，他们的月供需要大幅提高！

以至于很多华人见面聊天第一句话变成：“你被trigger了吗？”

加拿大央行高级副行长卡洛琳·罗杰斯 (Carolyn Rogers) 表示，对高利率的调整对于最近使用浮动利率抵押贷款的购房者来说将是痛苦的。

Rogers 说，在过去一年中，拥有可变利率抵押贷款的家庭比例有所增加。由于央行极低的基准利率，使得在过去两年中，浮动利率一度下降到历史最低水平，选择浮动利率的房奴也飙涨。

加拿大央行的新研究发现，浮动利率抵押贷款现在约占未偿还抵押贷款债务总额的三分之一，高于 2019 年底的约五分之一。

截至 10 月底，大约 50% 的浮动利率抵押贷款持有人达到了抵押贷款合同规定的触发利率，这些达到触发利率的按揭者约占加拿大所有抵押贷款持有人的 13%。

由于预计浮动抵押贷款的市场利率还将继续上升，加拿大央行预计这些持有浮动抵押贷款中的 65% 将在 2023 年中期达到触发利率。

该调查结果是中央银行分析的一部分，该分析跟踪了在加息和提高借贷成本以期放慢经济并消除通货膨胀的过程中对可变抵押贷款持有人的影响。

央行在报告中指出，浮动利率抵押贷款在 2021 年的大部分时间和 2022 年初特别受欢迎，因为低利率使这些产品对于那些希望续约或进入房地产市场的人来说特别负担得起。

但由于现在的利率比贷款开始时高得多，这些家庭面临着更高的抵押贷款利率。今年迄今为止，该银行的政策利率已上调 3.5 个百分点，这是其历史上最激进的货币紧缩行动之一。

央行分析称，75% 的浮动利率抵押贷款是固定还款额，这意味着当利率发生变化时，这些家庭通常每月支付相同金额的抵押贷款。随着利率上升，不同之处在于，还款中将要支付更多的利息而不是本金。

触发利率意味着什么

当房主达到抵押贷款的触发利率时会发生什么，因贷方不同而各异。

其中相当一部分房奴，将会看到每月还款额自动增加，以支付更多的利息和本金，这一增加幅度可能十分巨大，根据央行的预计大约在 20%。

而另一些人则被允许陷入负摊销，也就是说随着贷款的总体规模随着利息和最低还款额的增加而延长抵押贷款期限。

还有一些人将被强制一次性付款、偿还本金、或者选择更高的分期付款计划。

此外，由于浮动利率有可以转变为固定利率的选项，一些借款人会考虑切换到固定利率。

根据最近一份 10 月抵押贷款统计报告显示，越来越多的浮动利率按揭者正在转向固定利率，其中大部分为较短期的固定利率。

根据抵押贷款 Nesto 的数据报告，加拿大房奴对安全性的偏爱超过了浮动抵押贷款可以提供的灵活性带来的任何好处。

2021 年 11 月，当加拿大央行的隔夜拆借利率处于 0.25% 的历史低位时，大多数借款人选择浮动利率，其中 80% 的人选择这样做。截止到 2022 年 10 月，现在只有 53% 的人选择固定利率，而其余 47% 的人选择浮动利率。

贷款资讯网站 RATESDOTCA 的抵押贷款专家维克多·特兰 (Victor Tran)发现，加拿大固定利率抵押贷款的按揭者在快速增长，特别是 1-3 年期固定利率抵押贷款，这是利率上升的直接结果。

Tran 表示，锁定 1 年或 2 年的固定利率抵押贷款，以期安然度过抵押贷款市场当前的波动，这种策略可能对某些人有效，但对其他人则无效。对于那些家庭开支已经用尽、并且无法承受再次上涨的人来说，锁定长期固定利率可能是更好的选择。

此外，短期固定利率目前略高于 5 年期浮动利率，因此消费者会为采用这种策略支付更多费用。

因此，最终怎么选还要看个人需求！

怀疑人生！3家大银行房贷越还越多

迄今为止，加拿大房贷浮动利率上升至少3.5%，借款人面临着拖欠利息和增加本金的风险。目前已经有3家加拿大最大的房贷机构允许借款人将部分利息成本转移到抵押贷款本金上，帮助他们应对利率飙升的影响。好处是月还款不变，但续约时会怀疑人生，因为需要偿付的本金会越来越多！

据加拿大环球邮报（Global and Mail）报道，目前TD和CIBC加入BMO行列，将允许浮动利率的贷款客户，维持原有月还款金额，直到贷款到期续约为止。

这个措施被一些人士戏称是一杯“毒酒”，入口也许美妙，看着不用增加月供，日子还是舒服地过下去，但到某个时刻，可能房子在市场上的价值已经低于贷款总额，房子就会被贷款结构拿去拍卖，结果就不怎么美妙了

即使没有发生这样的情况，也会遇到续约时发现贷款总额比之前还多了的情况，这时贷款者变成了不但给银行打工，而且利滚利，债务越来越多。

TD 和 CIBC 的浮动利率抵押贷款与大多数其他主要贷方的抵押贷款类似：这些贷款每月还款额固定，抵押贷款利率与加拿大银行的隔夜贷款利率挂钩。随着每次加息，借贷成本增加，借款人每月支付的抵押贷款更多用于支付利息费用。当利率像今年一样急剧上升时，一些借款人会发现他们每月的抵押贷款付款很少用于偿还本金。借款人可以达到触发利率，这通常要求他们每月支付更高的还款额，以便他们始终减少贷款规模——也称为摊销（Amortization)。

但在某些情况下，TD 银行，CIBC银行和BMO银行均允许原始贷款金额（抵押贷款本金）的规模增加，另外两个主要贷款银行，加拿大皇家银行（RBC）和和新斯科舍银行（Bank of Nova Scotia)，暂时不允许增加本金。

但对于 TD 和 CIBC 浮动利率抵押贷款，借款人可能会被允许超过触发利率，并坚持支付甚至不包括所欠利息的全部金额，直至达到某个阈值。利息的未付部分被递延并添加到抵押贷款本金中，借款人的贷款余额增加，或负摊销。

TD和CIBC银行都表示，在这种情况下，他们会主动与客户接触，探讨他们的选择，并帮助他们选择最适合他们需求的选项。他们还表示，由于即将发布的财报，他们无法就这种情况发生的频率发表评论。

加拿大央行的关键利率目前为 3.75%，而 3 月初为 0.25%。随着央行准备再次加息，更多的借款人将面临还款高峰，有些人甚至可能看到贷款规模增加。

借款人压力的一个指标是摊还期的长短——或全额还清贷款所需的时间。在过去几个月中，包括 CIBC 在内的加拿大主要银行提供的抵押贷款中，摊还期超过 30 年的比例越来越大。

根据公司提交的文件，在 CIBC、加拿大皇家银行和蒙特利尔银行，摊销期限超过 30 年的抵押贷款的百分比最近在三个月内翻了一番。每家银行都报告说，截至 7 月 31 日，他们的住宅贷款账簿中约有四分之一的抵押贷款期限超过 30 年。

但在TD道明，公众无法知道当前的摊销期限。这是因为 TD 不会披露超出抵押贷款原始合同的摊销期。

根据联邦银行业规则，借款人的一部分贷款必须始终摊销。但加拿大银行监管机构金融机构监管办公室 (OSFI) 也表示，它“希望贷方的风险管理能够对不断变化的情况做出反应，并相应调整做法。”

联邦抵押贷款保险公司 Canada Mortgage and Housing Corp. 允许抵押贷款增长至可变利率借款人原始贷款金额的 105%。

但是，允许增加贷款额度的借款人发现自己处于欠款超过房屋价值的情况的风险更高。

例如，假设一位房主为 50万元的房产支付了 5% 的首付。随着递延利息加回到他们的抵押贷款中，他们的贷款可以增加到 498,750 元。这是原始抵押贷款 47.5万元的 105%。（这是假设借款人没有将 CMHC 保险费折算到他们的抵押贷款中，这将使贷款金额再增加 4%。）

与此同时，如果该物业面临今年迄今为止在全国范围内发生的典型的 10% 价格下跌，那么该物业现在价值 45万元。

CMHC 表示，其保单不受联邦银行业规则的约束。它表示，如果抵押贷款“至少每五年重新计算一次，以确保贷款可以在原定的摊销时间表内支付”，则允许负摊销。